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（有世界五百强落户深圳！也有深企正在逃离，未来哪里是“沃土”？）

　　最近，深圳又增加了一家世界500强公司-中国电子信息产业集团有限公司。

　　据该公司的集团党组数据透露：今年12月，中国电子将完成集团总部迁至广东深圳。

　　据悉，该集团公司旗下有15家上市公司、18万员工，截至2020年底，实现全年营业收入2479.2亿元。随着12月集团总部从北京迁入深圳，中国电子将给深圳注入新的发展活力。

　　值得注意的是，近年来逃离深圳的企业也不少。

　　比如：

　　2014年，中兴通讯将生产基地迁往河源；2015年，比亚迪将新能源汽车产业基地设在汕尾；2016年，华为终端落户东莞松山湖，随后2018年第二代数据中心、研发中心也迁往松山湖；2020年，全球知名制造企业-史丹利百得撤离深圳，迁往苏州；

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　　根据天眼查数据显示，深圳近年来注销/吊销企业的数量也逐年增加。

　　如果说，世界巨头500强的入驻，是因为深圳营商环境非常好；那么企业的注销/吊销、制造企业的外溢、产能的迁出，则是深圳发展的必然。

　　01

　　深圳要发展，必须破局！

　　过去40余年间，深圳的发展可谓一路高歌、一往无前。从一开始的“三来一补”，到现在的“科技创新”，深圳产业不断发展，经济也实现2个“万倍”的突破。

　　然而，随着时代的发展，在土地制约下，深圳产业亟需升级，产能终将外溢。

　　深圳造富能力很强，地均GDP位列全国第一！

　　1980年，深圳GDP约2.7亿元，改革开放40年来深圳GDP总量增长超1万倍（2020年约2.77万亿）；人均GDP也由1980年835元到2019年突破20万。

　　地均GDP也逐年增长，从1980年的13.5万元到2020年的，翻了超1万倍，地均GDP排名位列全国第一。

　　但深圳是一线城市中，土地面积最少的。

　　随着城市的发展，土地要素对企业发展的制约就显现出来了。

　　一方面，是工业用地成本的增加，导致企业经验成本的提升，利润的压缩。

　　比如去年选择离开深圳前往苏州的史丹利，就是因为算不过38元/平/月的租金帐，而十年前签订的租约，仅8元/平/月。

　　图源：米筐投资

　　另一方面，是房价的提升，导致企业员工生活居住提升。

　　企业要么得付出更多的用工成本，要么就难以招到人。

　　因为土地的限制，要素成本逐步提升，导致部分能效低的企业开始谋求新出路，企业外移不可避免。同时，得益于深圳完善的营商环境，部分企业总部还是依旧选择留在深圳，将产能部分外迁，比如比亚迪、华为等企业。

　　深圳第二产业占比远高于其他城市，科创方面亟待发展，“腾笼换鸟”势在必行。

　　从GDP占比来看，深圳第二产业（加工制造业）占比远高于其他一线城市，就业人员占比同样高于其他三个一线城市。从某种角度来说，一定程度上“制约”了深圳的发展。

　　科创方面，壹地产通过Wind查询得知，截至2021年11月，深圳科创板上市企业仅11家，在一线城市中位列第三，比第二名的北京少了20家。整体来看，还有较大的发展空间。

　　在土地的限制下，深圳要发展就必须“腾笼换鸟”，第二产业中的制造业“腾挪”势在必行。伴随着产业外移，企业外迁，相关工作人员也随之外溢。

　　02

　　深圳产业外移

　　除了“回家”，就是在旁边“安个家”

　　深圳产业能外移到哪？企业往哪迁？人往哪溢？

　　我们认为，有三个路径。

　　一是，往自己的“大本营”靠。比如史丹利集团，自己在苏州有地，可以直接迁往苏州；二是，集团总部在深圳，部分产能部门迁往其他城市，比如华为、中兴等，企业总部依旧在深圳，部分产能部门外移；三是，在旁边“安个家”。不少公司为了降低企业经营成本，“举司”往周边城市走。

　　从目前的外迁路径来看，企业大概率还是往周边城市迁。

　　毫无疑问，临深的惠州、东莞，甚至与深圳相隔一条深中通道的中山，将成为深圳企业外迁的选择。

　　示意图，仅供参考

　　具体移动的方向，可以来看广东省城镇空间布局规划图。

　　未来珠三角按照极点带动、轴带支撑的网络化布局，建设以广、深为双核心的两大国际化都市圈及协同发展的珠江口西岸都市圈。其中深圳都市圈范围除了深圳之外，还有东莞、惠州、河源。

　　深圳作为都市圈中心城市，将对轴带上的城市起到辐射带动作用，同时部分企业、人口也会往这些城市走。

　　根据广深科技创新走廊，壹地产认为，东莞或是其中一个值得重点关注的城市。

　　示意图，仅供参考

　　广深科技创新走廊链接深圳、东莞、广州三城，合计有10个核心创新平台，有研发类、制造类、服务类三种类型的创新节点。深圳与广州大部分是研发类+服务类的创新节点，其中深圳节点数量更多；东莞更多是制造类的创新节点。

　　联系前面我们分析的内容，深圳产能外溢，高端制造类的迁移落脚点中，有制造类创新点的东莞，是一个不错的选择。

　　东莞的松山湖和滨海湾新区两个核心科创平台所在的片区，或成为新的临深中部分深企聚集地之一。

　　03

　　松山湖VS滨海湾新区

　　东莞哪里才是承袭深企的胜地？

　　看发展地位，松山湖与滨海湾新区不分伯仲。

　　根据东莞十四五规划，未来东莞将实施中心城区、松山湖、滨海湾新区“三位一体”的都市强心战略。从城市发展重要性上来看，这三大片区重要性相当。

　　示意图，仅供参考

　　看发展定位，松山湖略胜一筹。

　　滨海湾新区城市定位是“新时代大湾区创新发展的新高地”，将打造成粤港澳大湾区协同发展特色平台、珠三角核心区融合发展战略节点等，对接湾区发展战略。

　　松山湖自2001年起，定位一路攀升，从最早的科技产业园，到国际级新区、珠三角国家自主创新示范区，再到后来被纳入大湾区综合性国家科学中心先行启动区，而松山湖科学城更是以“全球具有影响力的科学城”为目标进行打造，地位相当高。

　　看区位，滨海湾新区更有优势。

　　滨海湾新区位于大湾区中轴核心，毗邻珠江口，靠近东莞港，可南融合深圳大空港及前海，西连广州南沙自贸区；松山湖南融光明科学城、福田CBD。从区位层面对比，滨海湾新区更有优势。

　　看产业，松山湖偏研发，滨海湾新区偏服务制造。

　　站在“湾区”之上的滨海湾新区成立仅4年，已引入OPPO全球总部、vivo智慧终端总部，以及正中科技园等产业项目，以高端电子信息、人工智能、生命健康、现代服务业为主攻方向的产业体系雏形初显，产业发展势头良好。

　　以“全球科学城”为发展目标的松山湖，目前已经汇聚了广东省智能机器人研究院、松山湖国际机器人研究院、北京大学东莞光电研究院等一大批新型研发机构，也成为连接技术与产业的中间桥梁。

　　根据东莞十四五规划，发展了数十年的松山湖是创新主轴，“科技创新、研发”是主基调；相较之下，仅发展了4年，位于沿海科技产业创新带的滨海湾新区，以产业创新为主，片区潜力足。

　　当下，处于发展飞跃前期的滨海湾新区，势必也将有更多的发展政策利好。对于深企来说，如果考虑迁往东莞，滨海湾新区是一个不错的选择。

　　ps：除了东莞，像惠州、中山、珠海这些城市也不错，此篇文章仅就东莞进行展开。