2023-04-080次浏览来源：网络
（落户收紧！深圳楼市雪上加霜）
最近，深圳动作频出，全部梳理下来，最大感觉就是深圳楼市要被死死摁住了！
未来三到五年，很大可能都没戏！
先说今天的重磅新闻。
官方发布的深圳入户新规（意见征集稿）在网上发酵，入深户政策将全面收紧，以后落深户很难！
挑重点说一下：
1、提高学历门槛。
如果靠学历入户，必须是全日制本科。
也就是说，过去35周岁以下的全日制大专不能直接入户了。大专学历如果要落户，增加了专业技术资格和年龄的要求。
2、提高年龄门槛。
之前本科及以上学历的落户门槛是：年龄45周岁以下。
调整后更加细化：本科人才入户从45周岁收紧到35周岁，硕士从45周岁收紧到40周岁，博士年龄要求不变，还是45周岁以下。
3、提高随迁标准。
夫妻投靠基本要求，由结婚时间及被投靠人入深户时间满2年，延长到满5年；
老人随迁，对子女入深户时间要求由8年延长到15年，而且要求子女在深圳缴纳社保连续满15年。
整体看，深圳落户政策调整的趋势是收紧，强调吸引人才，推进年轻化和高学历化。
各大城市都在放松落户抢人的情况下，深圳落户反而收紧了！
为什么呢？主要是因为深圳的公共配套资源实在是跟不上！医疗教育资源太紧缺！而人口流入的速度太快了，供不应求。
放到楼市上，房地产“长期看人口”，宽松的落户政策也会让楼市压力山大。
深圳房价被推高，有一个被诟病的原因就是落户门槛太低了。去年深圳就增加了近93万的户籍人口，其中就不排除有人为了在深圳买房才落户。
所以收紧落户政策，控制人口，减少对房子的需求，也可以为落实房住不炒助一把力。
以后想要落户深圳买房就会更难了！
落户买房的人少了，对深圳楼市有多大影响呢？
说实话我现在也评估不到这个具体的影响有多少。因为七普的人口数据中，深圳拥有大学以上文化的常住人口是506万人，占常住人口还不到三分之一，但没有区分大专和本科，所以看不出来有多少大专生。
不过给我的感觉深圳是个草根城市，大专生还是挺多的。据我了解，在深圳工作，花一万多块买个大专文凭落户的特别多。还有外地大专过来落户买房的也很多。
所以落户门槛提高肯定多少还是有影响的，结果直接利好杭州和广州。
特别是杭州，大专就可以落户，而且互联网行业也发达，薪酬待遇也不比深圳差多少，房价还更便宜，这几年在拼命吸人。
现在门槛提高后，快要跟上海形成竞争了，上海五大新区的落户门槛后面也会放松，但深圳最近几年的新兴产业势头不如上海好，特别是新能源、半导体、医药等重大产业方面，明显不如上海，发展有点乏力的感觉。
反正未来三到五年，我感觉深圳楼市没有什么想象空间了。
落户难，深圳中介也很难！
最近深圳频频喜提“热搜”，其中一个就是“一个榴莲一千万，一个香蕉一百万！”
这是什么天价水果？并不是，这是深圳中介自创的“水果报价法”。
它来源于下面这张图，这两天传得沸沸扬扬：
说的是两个豪宅小区——红树西岸和瑧湾汇的报价，一个榴莲代表一千万，一个香蕉代表一百万。
我们知道，深圳自从208新政出来后，就不允许显示真实报价，只能看到参考价。
为了展示房子的真实挂牌价，深圳中介发挥了深圳的创新精神，脑洞大开想出奇招。
这不，深圳楼市又被新华社点名，“火”了一把！
紧接着政府的整改令就雷厉风行地来了。毕竟官方都统一要求显示参考价，水果报价不就是掩耳盗铃，明晃晃地违规吗？
放出这个报价牌的美凯龙爱家第十九分公司（红树湾店）就被南山区住建局和深房中协给处理了：
从5月25日开始，停业整顿一周，整改全部不规范的房源广告。
官方不是吃素的，这一次“出圈”到头来也只是火了个寂寞。
深圳的银行也很难！
要落实“房住不炒”，不仅要管住中介，还要管住银行，拧紧水龙头。尤其是低成本的经营贷，简直是去年房价的一个助燃器。
官方也认识到这个问题，银保监之前就联合了住建部、央行发布了一则通知，说5月31日前要完成排查工作。
最近深圳自查有了新进展。我看到南方财经频道报道，深圳银保监局一口气挂出了18张罚单！
有多家银行深圳分行被查出个人经营性贷款、个人消费贷款三查不到位、资金被挪用等问题而遭到罚款，罚款共约1224万元。
被罚最多的是中行深圳市分行，共210万元。
还有工行深圳市分行被罚180万；
建行深圳市分行130万；
华夏银行深圳分行100万;
集友银行深圳分行200万；
.....
不管是大行、小行，还是外资银行，凡是涉及到违规挪用经营贷，罚单都有份领。
而且对违规挪用经营贷的个人和企业也有惩罚，相关行政处罚信息会被纳入征信系统，是一辈子都洗不掉的“污点”！
不仅自查，工行、光大、中行等银行新申请经营贷的门槛也高了不少。
比如工行，要求已经是抵押状态的抵押物不可以申请经营贷和消费贷。
现在银行下有kpi，但上有自查经营贷的“达摩克利斯之剑”，要求收紧钱袋子，防止热钱流进楼市。
在利益和规则之间抉择，银行很难。
要真正打通资金监管链条，让从资金流出银行后的每一次转手、每一个环节都能查到；以及完善违规贷款的处罚规定，也很难。
深圳业主也很难！
近期登上微博热搜的，还有“深圳一学区房狂降662万元“。
深圳名校学区房——国城花园，有一套法拍房以2206万的价格成交。这个价格相比2月初同户型的成交价相比，低了662万。
说实话，法拍房本来价格就会便宜一些，所以没什么好意外。
但学区房作为深圳楼市的一个风向标，调查发现不仅成交量萎缩，竟然有业主下调价格！
中介告诉我，新政后顶级学区房片区百花的成交并不好，即便是过去很受追捧的南天二花园44平小户型，年后至今几乎没成交。
从深圳中原研究中心统计的报价里，百花业主们也不得已低下了高贵的头颅，报价下调了3.7%。
领头羊士气不足，后面的小弟气势也弱了。
我了解到，南山南二外海德学区房观海台，有80平房源的业主，在5月份降价40万。但这已经是他第三次降价了！4月份两次分别降了20万和60万。算下来一共调低了120万！
罗湖深中学区房金丽豪苑，101平的房源在3月降价100万，没卖出去；最近又降了50万。
八卦岭、圆岭等片区的业主，早在4月底就下调了报价。
落户难，中介难，银行难，业主难，买家受到指导价影响也很难。
这些“难点”终于让深圳楼市消停了，整个深圳市场一片冰冻。
先看成交价。
从去年4月到今年4月，深圳二手房价环比中最显眼的是，唯一一次环比增幅为负，就发生在刚刚过去的4月，达到-0.5%！
而其他月份，有9个月在1%以上，环比增幅稍微缓一些的，也在0.5%左右波动。
同比增幅也从2月份新政出台后开始回落，1月的同比增长还有20.15%，到4月已经掉到15.02%。
再看成交量。
据深圳贝壳研究院统计，5月以来的25天共成交二手房2384套。
按这个数据推算，这个月的成交套数极有可能不足3000套！难看至极！
大家可以看看近一年的二手成交量，去年715新政后好歹到底还有5000多套，这次不带停地冲下3000套的新低纪录，实在够狠。
月初和中介聊，他们都还挺期待，说5月份预计就会回暖了，该买还是得买。
没想到吧，还是低估了政策的威力。
当前整体大环境确实不好，那有名额有钱的人还能不能买房呢？
首先要认识到，区域分化还是比较明显。
西部已经涨得比较高，受指导价影响大，成交少。
东部房价相对低一些，受指导价的影响比较小，有不少报价和指导价差不多的房子，所以成交量好看一些。4月份踩盘时中介说价格在补涨，最近也差不多在横盘了。
大家如果买西部，可以再等等；买东部的话可以出去看盘，记得要选规划比较好的区域，比如龙岗中心城、大运。
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