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（苏州将全面放宽落户条件？房源告急，刚需置业何去何从？）

　　2020年4月9日晚，《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称《意见》）发布。

　　《意见》主要内容：

　　要持续推动超大、特大城市调整完善积分落户政策。其次，要积极探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。另外还要继续放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。

　　《任务》主要要求：

　　1、城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

　　2、城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；

　　3、超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目。

　　来源：发改委2016年印发长江三角洲城市群发展规划的通知

　　根据上表，无锡市、宁波市、南通市、常州市等10个城市，将全面取消落户限制。

　　杭州市、合肥市、苏州市，将全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

　　上海市属于超大城市，不会一下子取消落户限制，但《任务》也指出，上海市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目。

　　结合近期苏州政府发布的人才落户政策，可以预计今年苏州的吸引力会再上一层台阶，大量外来人口将涌入，对于本地楼市而言是重大利好。那么宜业宜居的苏州，除了前文综述的众多区域，她的准入门槛又在哪里？

　　本篇集中关注-元/㎡档次区域，最低120万元可得一套两房两厅，一定程度上代表了在苏州置业的刚需标准。

　　元/㎡-元/㎡

　　一、新区通安

　　通安镇地处京杭运河以南，南依阳山，西临太湖，东邻浒墅关镇，南接东渚镇，面积54平方公里，人口约4.1万人。

　　最近几年，通安的公园、交通、学校、老街、菜市场等基础设施建设就取得了不小的发展。中心小学扩建，真山邻里中心（暂定名）动工，苏锡路改造工程顺利竣工，树山交通枢纽工程加快推进，通安镇文体中心、苏州图书馆通安分馆正式落成。

　　有轨电车2号线已经于2018年开通。通过苏州科技城、通安镇、浒墅关镇、浒墅关经开区的这条轨交线路，成为了通安内部最大的交通利好。

　　禹洲嘉誉山在售117、125㎡小高层，单价-元/㎡，总价220万-240万。

　　新澎湃国际社区二期在售户型面积62.85-214.42㎡；均价元/㎡；总价约200-334万左右。

　　澎湃东区面积在售112㎡，均价元/㎡左右。

　　通安区域图，放大查看

　　二、吴中度假区

　　2019年5月，吴中区太湖旅游度假区出台了《中央旅游商贸区的城市设计》规划，规划范围东至香山北路、南至蒯祥大道、西至舟山路、北至北塘路，总面积约2.27平方千米。

　　重新规划改造后的该片区焕然一新，将被打造成一个集旅游服务、企业办公、文化创意、购物娱乐于一体的综合性文商旅服务综合体。

　　片区分布大致为：一核驱动，两代覆盖，两轴串联，五片发展，多点结合。可以说，未来的太湖旅游度假区将成为一个集商贸、生态、旅游为一体的综合性片区。

　　相比于甪直、运东，太湖旅游度假区虽然离核心区域也较远，但其自身也有不少优势。

　　1、交通：中环线开通后，从太湖旅游度假区到狮山核心区域在路况较好的情况下也差不多在20分钟左右；在建的5号线西边的起点位于吴中太湖旅游假区，并穿过吴中区、新区、姑苏区最终到达园区，预计2021年中旬通车。

　　2、生态：太湖旅游度假区，占据着太湖的湖岸线，区域内还有香山为伴，可以说，做到了真正的依山傍水。

　　3、商旅：2019年规划强化商旅服务功能。随着区域内楼盘的开发，人口导入越来越多，导致配套的部分缺失已经成了紧迫的现实问题，而随着商旅服务功能的强化，商业配套完善将成为看得见的事情。

　　碧桂园伴山澜湾项目还剩余少量83㎡的房源在售，均价约元/㎡，总价约160-170万，后期仍有加推83㎡与93㎡。

　　北辰观澜府目前在售产品是洋房和小高层，洋房120-130㎡总价230-250万元；小高层112-117㎡，总价210-230w；小高层88㎡，总价176-186万元。单价约1.9万元/㎡。

　　新力云语铂园项目在售精装洋房，房源面积89-163㎡，均价约-元/㎡，总价约187-343万元。

　　蔚蓝四季在售125㎡的高层和150-245㎡的底层复式房源；房源均价约为元/㎡，底复均价元/㎡。

　　龙湖大境天成上一期产品90㎡142万起，100㎡160万起，120㎡180万起，备案均价.99元/㎡，目前已经售罄，等待后期加推。

　　华丽家族太湖汇景目前无房源在售，后期加推1，2，3，5，6，7幢高层，均为18层，户型面积93，94，140㎡。上期均价约元/㎡。

　　度假区区域图，放大查看

　　三、吴江运东

　　一般来说，我们所讨论的运东板块为整个开发区中心地带，即北部混合片区和中部新城片区，运河以东，苏嘉杭高速以西。

　　该区域为目前新房最为集中的住宅片区，尤其自2019年2月东环南延二期开通后，大大便利了园区到运东的交通，导致园区客户大量涌入，地产市场火热。

　　在此基础上，运东板块又分为南北两块，北部主要承担工业用途，只有江陵东路两侧为住宅和教育用地，南部为经开区中心区域，承担主要的商业和居住功能。

　　运东板块作为传统的工厂规划为主的区域，从现实的环境来看就是尘土飞扬，毫无都市感的村镇既视。但是从2017年开始，板块内的学校，商业，交通都开始规划动工，板块变迁，工厂搬离，住宅用地持续出让，各项配套也逐渐完善起来。

　　运东运河公园

　　翡翠河滨雅苑已加推新一批房源，户型面积约77-108㎡，均价约元/㎡。

　　棠颂高层已加推，户型面积为98、115㎡，均价约-元/㎡起，带装修交付。

　　锦麟府在售户型面积107-142㎡左右的高层产品，均价元/㎡左右。

　　湖心溪岸在售高层、叠墅房源，高层建筑面积约119㎡，总价约200-220万；叠墅建筑面积约140-220㎡，总价300-400万左右。均价约元/㎡。

　　大运河府剩余少量房源在售，户型面积132-140㎡，均价-元/㎡；99、116㎡剩余少量一楼房源，价格-元/㎡。

　　运河名著在售户型面积105-149㎡房源，总价约188-342万，均价约元/㎡。

　　中交九雅花园项目规划为小高层和高层，总户数约863户，具体开盘时间待定。

　　运东区域图，放大查看

　　待续

　　元/㎡-元/㎡档所在板块基本涵盖了主城区30分钟车程内可达区域。在苏州的中心城市圈辐射范围内，最小的面积为运东区域翡翠河滨雅苑77㎡，最低的单价为度假区区域太湖汇景约1.4万元/㎡。

　　新区通安板块在2019年关注度颇高，受益于新区最低价的加持，销售火爆。然而今年只有新澎湃国际社区和禹洲嘉誉山两盘仍有房源，只有新澎湃拥有小面积在售，选择少的可怜。

　　吴江运东板块区域内新房库存不多，除了中交九雅花园为纯新盘，其余6个项目已经接近清盘，且区域内无待售地块。这意味着园区30分钟通勤圈内，错过运东，再无2万单价以下。

　　吴中太湖度假区近乎成为苏州刚需房源最为充足的地区，环境和交通俱佳，饱受诟病的商业配套于去年度假区规划发布后，也有望得到改善。板块内各大楼盘品质较好，小面积多，除了到园区较远，不失为刚需重点选择之地。

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